李嘉诚拆售酒店被叫停 兵败集体投资计划

  • 时间:
  • 浏览:0

A-A+2013年5月15日13:5321世纪经济报道评论

  “昨天早上都还我没得乎 !”对于长江实业(116,0.40,0.35%,实时行情)(下称“长实”)突如其来的取回卖房通知,香港本地买家林一鸣在略有惊讶之余,更多的是感到“奇怪”。

  5月13日,香港证监会公告称,与长实集团及三家子公司达成和解,取回此前长实史无前例的酒店雍澄轩360 间房分拆出售,长实方面将在月底前取回投资者资金、支付利息(以汇丰指定的最优年利率加2%计算),此外还将赔偿每个买家律师费等共1万港元。

  有四个“私人买酒店”的划时代之作,在大褒大贬近三月后,戛然而止。

  “证监会认为有迹象指,雍澄轩酒店房间的购买要约是在邀请公众参与《证券及期货条例》所界定的‘集体投资计划’或取得当中的权益。”香港证监会指出,此前机会计划对长实展开法律应用线程,要求法院取回该销售项目并取回相关款项。

  长实的公告则强调,协议前提是不损害有关安排为“非集体投资计划”的立场,及不承认任何责任。

  双方各执一词。

  集体投资计划

  这项精心筹备1年多,以一并规避买家印花税及额外印花税为卖点的雍澄轩拆售项目,在过去有四个多月内,挺住了包括香港地政总署在内的多个政府部门的调查,却最终败在“集体投资计划”的定义上。

  一位熟悉证券法的律师对记者解释,根据香港法律规定,推出“集体投资计划”可不可以 先向证监会申请批准,可不可以 向买方披露的信息也更多。

  而长实与证监会之争,就落在对“集体投资计划”的定义上。证监会认为,雍澄轩拆售项目机会符合该计划的四个每段,即:就财产作出的安排;即使参与者有权就财产管理获得咨询或发出指示,但对该财产并无日常管理;该财产整体上由营办该计划的人或代每个人管理;计划安排的目的是让参与者可不可以分享或取得财产管理产生的回报。而长实则持反对意见。

  “香港对证券采用宽泛的定义。”上述法律人士表示,类式建造公寓楼并分套出售,买方购买后非自用,就说 交给卖方或卖方委托人管理,通过出租取得收入,这里的公寓就说 证券了。“这与雍澄轩一样,买下房产用于出租获得租金收入,而卖方负责管理,什么都有 雍澄轩的房间就都可不可以 视为证券。”

  林一鸣对记者介绍,他买入了约770万港元的其中一间。他称,与一般投资买房不同,买下酒店房间后,雍澄轩会帮买家找租客,买家只需告知酒店其目标租金,并在酒店处预留有四个银行账户用于收租即可。出租后的房间内若有损耗品可不可以 更换,酒店也会代为除理。而你这种 切租务服务均是免费。

  对于纯粹以投资为目的林一鸣来说,4%上下的租金收入回报,60 %不不费心的租务安排,你这种 项目对他还是有吸引力的。“律师费合适9000港元,(赔偿)对我来说足够了。”林一鸣表示。据记者了解,大每段一手买家机会直接向酒店购买,不不涉及中介佣金(至多为房价的1%)。

  纠缠不清的转售

  但问題显然都不 单纯取回交易这样简单。尽管尚未正式交房,香港土地注册处的资料显示,雍澄轩卖出的360 套房间,已有35间被平价或高价转售。

  “对于一手买家来说,(销售取回)不不有很大影响,毕竟卖方机会表示会退款及补偿。”香港一间地产咨询公司高层认为,二手买家就不同了。

  长实则已对媒体表示,转售的法律责任是一手及二手买家之间的责任,长实不不牵涉其中。

  “机会买卖合约这样限制,一手买家就都可不可以 (在交易完成前)转售。”香港叶谢邓律师行律师伍家贤对记者解释。转售带来有四个棘手的问題--谁来负责赔偿转售差额?

  尽管长实的单方面违约由于一手买家被迫违约,但这二者与非 须对二手买家承担责任还难有定论。

  “视乎合约条款的安排。”伍家贤指出,理论上二手买家可向一手买家追索赔偿,而一手买家则都可不可以 向长实追偿,但机会长实的销售合约中写明“卖方有权单方面取回合约”,这样长实就不不承担赔偿。

  而一手买家与非 可不可以 承担赔偿责任,又要看其与二手买家的合约怎么可不可以约定。伍家贤介绍指,一般而言,香港类式转售合约中会列明诸如“约定交易都可不可以 完成受制于一手买卖合约与非 顺利完成”这样 的条款,机会机会写明,这样一手买家就说 不担心。秦伟